Gérer sa SCI – La cession de parts par donation

La société civile immobilière (ou SCI) est un mode d’organisation patrimonial souvent privilégié pour acquérir, conserver et transmettre des biens immobiliers.

Cet outil doit néanmoins être maitrisé et adapté aux projets qu’il doit porter. Souvent la création de la SCI s’inscrit dans une stratégie de transmission du patrimoine : comment alors gérer une cession des parts de la SCI par donation ?

La donation des parts s’inscrit dans le cadre de cette stratégie de transmission du patrimoine. Effectuée au profit des héritiers, généralement des enfants, elle permet de réduire le coût fiscal de la transmission. Les présentes règles valent uniquement en cas de donation à des successibles (pas entre grands-parents et petits-enfants par exemple).

En pratique, la SCI présente les avantages suivants :

• l’emprunt souscrit par la SCI (comme le compte-courant d’associé) diminue les droits de donation. En effet, ceux-ci sont calculés sur la valeur de l’actif net de la SCI, ce qui permet de déduire le montant de l’emprunt de la valeur de l’immeuble. En revanche, en cas de donation directe d’un immeuble, l’emprunt n’est pas déductible ;
• les parts de SCI peuvent être transmises par des donations successives. Le fractionnement de la transmission permet de bénéficier pleinement de l’abattement de 100 000€ accordé aux donations en ligne directe tous les 15 ans ;
• les formalités de donation de parts sociales sont plus simples et moins coûteuses que celles liées à la donation directe d’un immeuble. Les donations aux enfants sont ainsi encouragées par une fiscalité très favorable : abattement de 100 000€ (renouvelable tous les 15 ans), tarifs préférentiels (de 5 à 45 %) et réductions de droits si le donateur a moins de 70 ans.

Il existe deux techniques pour donner des parts à ses enfants :

• la donation-partage, qui est à la fois une donation et un partage de ses biens, ce qui permet aux parents d’anticiper le règlement de leur succession. C’est la technique à privilégier si les parents ont l’intention de gratifier tous leurs enfants, l’un recevant les parts, les autres étant attributaires d’autres biens de valeur comparable. Comme une donation-partage n’est jamais rapportable lors de la succession, la valeur des biens donnés n’aura pas à être ajoutée à la succession pour déterminer les droits de chaque enfant dans le partage ;
• la donation simple dans laquelle la valeur des parts données est calculée au moment de la succession. Il est avantageux de transférer les parts progressivement, de sorte à pouvoir bénéficier de l’abattement plusieurs fois (puisqu’il est renouvelable tous les 15 ans).

Par Benoit HURET
Avocat à la Cour