La société civile immobilière (ou SCI) est un mode d’organisation patrimonial souvent privilégié pour acquérir, conserver et transmettre des biens immobiliers.

Cet outil doit néanmoins être maitrisé et adapté aux projets qu’il doit porter. Une réflexion doit notamment se porter sur le régime d’imposition de la SCI : la société doit-elle être soumise à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS) ?

C’est un arbitrage essentiel lors de la création de la SCI qui doit être apprécié selon les objectifs et projets des associés de la SCI.

 En principe, la SCI est soumise à l’IR. L’option pour l’IS peut être exercée dans les statuts ou par une décision unanime des associés). Une fois exercée, l’option est irrévocable.

 Elle doit être notifiée à l’administration fiscale avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel la société souhaite être soumise pour la première fois à l’IS. A titre d’assouplissement, la société peut valablement opter pour l’IS en cochant la case prévue à cet effet sur le formulaire remis au centre de formalités des entreprises au moment de sa création ou de sa modification.

 Par exception, si la SCI fait usage du bien immobilier aux fins d’une location meublée ou si elle y installe du matériel pour l’exploitation d’un fonds de commerce, la SCI relève automatiquement de l’IS puisqu’elle exerce une activité commerciale.

L’imposition à l’IS

Le taux normal de l’IS applicable sur le bénéfice (et les plus-values) imposable est actuellement fixé à 28 % jusqu’à 500 000€ de bénéfices et 33,33 % au-delà. Cependant, un taux réduit d’imposition fixé à 15 % s’applique, dans la limite de 38 120€, dès lors que le capital social a été entièrement libéré et que la SCI réalise un chiffre d’affaires annuel qui ne dépasse pas 7 630 000€ (art. 219, I-2 b CGI).

L’option pour l’IS permet aux associés de ne s’acquitter de l’IR que sur les sommes qui leur sont effectivement versées par la société. Les bénéfices non distribués par la SCI ne seront pas imposés. Au contraire, lorsque la société relève de l’IR, les sommes sont imposées entre les mains des associés, même si elles ne leur sont pas distribuées.

L’option pour l’IS permet de déduire du résultat fiscal de la société des charges qui ne sont pas déductibles lorsque les loyers sont imposés au titre des revenus fonciers : amortissement du prix d’achat des immeubles et du coût des travaux d’agrandissement et de reconstruction. En plus des charges qu’elle supporte effectivement, la société peut ainsi déduire de son résultat, chaque année, une charge qu’elle n’a pas déboursé et qui est censé correspondre à la dépréciation des constructions qu’elle détient (en revanche, la valeur correspondant au terrain ne peut pas être amortie).

Enfin, les déficits constatés au cours d’une année peuvent être reportés sans limitation de durée sur les résultats des années suivantes.

L’option pour l’IS présente néanmoins des inconvénients : elle alourdit les obligations comptables de la SCI puisque cette dernière est tenue aux mêmes obligations comptables qu’une société commerciale : bilan, compte de résultat et annexes, ce qui nécessite d’avoir recours à un expert-comptable. De plus, cette option prive la SCI du bénéfice des dispositifs spéciaux prévus en faveur de l’investissement locatif. En outre, en cas de mise à disposition gratuite d’un immeuble au profit d’un associé, la société est imposée sur un loyer « théorique » qu’elle pourrait percevoir si elle louait l’immeuble.

L’imposition à l’IR

Chaque associé de la SCI va pouvoir répartir une quote-part de déficit sur le montant de l’IR dû par son foyer fiscal, dans la limite de 10 700€ par associé.

La SCI soumise à l’IR offre la possibilité de choisir l’imposition des revenus de la SCI selon les modalités du régime réel ou du régime micro-foncier. Le régime réel soumet le résultat de l’entreprise à l’IR, dans la catégorie des revenus fonciers, une fois les frais réels déduits (frais d’assurance, certains travaux, les impôts fonciers, les frais de gérance etc.). Lorsque les bénéfices sont inférieurs à 15 000 euros, le régime micro-foncier permet de déduire forfaitairement 30% de frais pour déterminer la base imposable.

La comptabilité de la SCI demeure extrêmement légère, un simple relevé des recettes et des dépenses suffit.

Cette imposition présente également des inconvénients : l’imposition sur le revenu peut constituer un désavantage en cas de bénéfices importants. En effet, les bénéfices de la SCI subiront une imposition à la tranche marginale de 45% pour les revenus supérieurs à 151 956 euros. Certains frais ne seront pas déductibles (notamment, les frais de notaire et droits d’enregistrement ou encore les frais de négociation).

Comparatif entre IS et IR pour l’imposition des plus-values

Dans le cadre d’une cession de parts à titre onéreux, l’option entre IS et IR se révèle déterminante, le régime d’imposition des plus-values pour une société à l’IS se révélant a priori plus lourd que dans le cadre d’une SCI à l’IR. A nouveau, les associés doivent pouvoir appréhender cette problématique au regard de leur projet et de leurs objectifs.

Si la société est soumise à l’IS :

Elle est dès lors assujettie à l’impôt sur les plus-values professionnelles (bien supérieur à l’impôt sur les plus-values immobilières dans une SCI à l’IR comme présenté ci-après).

Le montant de la plus-value pour une SCI à l’IS est égal à la différence entre le prix de vente du bien immobilier et sa valeur comptable nette au moment de la cession : les amortissements réalisés sont donc déduits du prix d’acquisition. Dans ces conditions, le montant de la plus-value pour le calcul de l’impôt est plus élevé puisque, lorsque l’immeuble est intégralement amorti, le prix d’acquisition est considéré comme nul et le montant de la plus-value devient alors égal au prix vente

Par ailleurs, dans le cas d’une SCI à l’IS, les plus-values réalisées lors de la vente sont exclues du champ d’application des abattements pour la durée de détention. Le montant de la plus-value est compté dans les bénéfices de la SCI et taxé à 15 % pour un résultat net inférieur à 38 120 €, 31 % en 2019 pour la part du résultat supérieure (ce taux devant être progressivement ramené à 25%).

De son côté, l’associé qui perçoit des dividendes suite à la cession d’un bien immobilier par la SCI augmente l’assiette de calcul de son impôt sur le revenu.

Si la société est soumise à l’IR :

La plus-value est soumise au régime des plus-values de cession immobilière dès lors que la société est considérée à prépondérance immobilière (soit dès lors que l’actif de la société est composé à plus de 50 % d’immeubles ou de droits immobiliers à la clôture des trois derniers exercices, étant précisé que les immeubles affectés à l’exploitation (industrielle, commerciale, agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale) ne sont pas pris en compte pour le calcul des 50 %).

Le régime de taxation des plus-values immobilières s’applique dans les conditions de droit commun avec les particularités suivantes :

• un abattement au regard de la durée de détention des parts peut être pratiqué : ce délai est calculé par rapport à la date de souscription des parts par l’associé (en cas d’augmentation de capital par incorporation de réserve, le délai de détention est calculé par rapport à la date d’acquisition des droits initiaux) ; ainsi la plus-value est exonérée d’impôt à compter de la 22^ème année, et exonérée de prélèvements sociaux à compter de la 30^ème année ;
• si le cédant occupe l’immeuble à titre de résidence principale, il bénéficie d’une exonération de plus-value sur la cession de ses parts (au prorata si la société civile détient plusieurs immeubles) ;
• les frais d’acquisition sont pris en compte pour leur montant réel (pas de possibilité d’appliquer le forfait de 7,5 %) ;
• pas de possibilité d’appliquer le forfait de 15 % pour travaux.

Par Benoit HURET
Avocat à la Cour